Dicas para renegociação de aluguel em meio ao coronavírus

A economia brasileira dava pequenos sinais de crescimento neste início de ano, o que começava a ser sentido no bolso da população. Foi aí que o vírus chegou. Sem aviso prévio e sem preparações, conhecemos a inédita e dura realidade do isolamento social. Quando comércios e escritórios precisaram fechar suas portas e os rendimentos despencaram, a negociação dos pagamentos se mostrou inevitável. E se a renegociação dos aluguéis vem se mostrando uma das mais difíceis neste cenário, o que fazer? A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), em seu Art. 18, estabelece ser lícito que as partes renegociarem o aluguel.

A primeira dica é ter em mente o conceito de reequilíbrio da relação contratual: o valor do aluguel precisa estar ajustado ao valor comercial do imóvel, que foi esvaziado pela ausência de fluxo de caixa.

Proprietários de imóveis comerciais devem levar em consideração a qualidade de seus inquilinos – se pagam em dia e não criam problemas – e os custos de um imóvel fechado caso o inquilino decida deixar o imóvel após uma negativa na renegociação. Do outro lado da mesa, o inquilino precisa fazer suas contas para que as dívidas não ultrapassem de forma demasiada as suas forças. É preciso sobreviver ao caos econômico impingido pelo vírus.

Quando não há consenso entre as partes e há a necessidade de manter a locação, por exemplo diante de investimento realizado para montar o estabelecimento comercial, poderá se recorrer ao Poder Judiciário para que o magistrado analise o caso e, sendo justo o pedido, reduza  o valor da locação. Já existem tramitando na Justiça fluminense inúmeras ações buscando este reequilíbrio contratual quando as partes não conseguem chegar ao consenso de forma amigável, havendo decisões iniciais concedendo descontos de até 80%.

Como a Lei do Inquilinato não faz menção a casos fortuitos e/ou força maior e ainda estabelece que somente se poderá usar da ação revisional passados 3 anos do contrato, se usa de forma subsidiária o Código Civil, mais precisamente o Art. 317 que trata da Teoria da Imprevisão para embasar o pedido de revisão contratual. Claro que caso o inquilino deseje entregar o imóvel por não ter saúde financeira mínima para transpor esse período, poderá simplesmente entregar o imóvel sem que tenha que pagar qualquer multa contratual e levantar eventual caução apresentada.

Há ainda os lojistas de shoppings, que em sua grande maioria conseguiram isenção total dos aluguéis enquanto durar a pandemia, além de redução considerável nos valores do condomínio, quando possível, e isenção em relação aos fundos de promoção.

Grande discussão existe ainda quanto a postergação dos aluguéis, pois pequenos investidores do ramo imobiliário não querem renunciar aos recebíveis. Por outro lado, como os inquilinos vão poder efetuar o pagamento posteriormente se é de conhecimento de todos que o sistema econômico demorará para se reaquecer?

A verdade é que todos sairão perdendo. A questão é: quanto você está disposto a abrir mão para manter, por vezes, um bom contrato?

Alex Ambrosio, advogado especialista em direito imobiliário e Pós graduado em direito patrimonial e processual pela PUC-RJ.