Sem fiscalização, obras irregulares avançam nos quatro cantos da cidade

Sem qualquer preocupação com a legalidade, empreendimentos e construções irregulares continuam a minar áreas de uso restrito no município. Contando com a ineficiência da fiscalização, os imóveis vão se multiplicando em áreas urbanas e são notados apenas sob denúncia. Sem políticas habitacionais efetivas, as alterações na legislação de licenciamento e a insuficiência de ações são um incentivo a irregularidades, ressaltam especialistas. 

A Lei de Uso, Parcelamento e Ocupação do Solo (Lupos), que estabelece os parâmetros para uso do solo e, entre outras coisas, as atividades permitidas em cada região da cidade, possui atualmente mais de 100 emendas. Em grande parte a justificativa para as brechas seguem o “Especial Interesse Econômico”. Essas alterações preocupam membros de grupos de preservação do patrimônio municipal e especialistas, que veem as “remendas”, como se referem às emendas, como uma colcha de retalhos. O fato apontado inclusive pelo Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro (MPRJ). 

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Recentemente, a promotora de justiça Zilda Januzzi moveu uma ação civil pública para impedir a instalação de uma concessionária de veículos no número 260, na Rua Guatemala, no Quitandinha. O endereço fica em uma área residencial e a atividade proposta é incompatível com a Lupos. Com a licença expedida pela Secretaria de Obras, a construção ocupa boa parte do quarteirão que tem como vizinhos condomínios, casas e uma vista privilegiada do Palácio Quitandinha. 

“São mais de cem alterações pontuais. Pegam aquele local e modificam a lei para favorecer um interesse específico, quase sempre de empresários. A pouca fiscalização estimula a irregularidade. São construídas casas e empreendimentos em áreas nobres, onde não seria tão complicado fiscalizar. Os proprietários pedem a licença para uma coisa e executam outra. A fiscalização zero, acaba liberando a ilegalidade”, diz o presidente do Instituto Civis, Mauro Correa. 

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Para o engenheiro Luís Carlos Dias, a Comissão Permanente de Revisão da Lupos (Coperlupos), que deveria analisar os casos excepcionais e omissos na legislação edilícia e do uso (Código de Obras e Lupos), está fugindo de seus propósitos. “Acabam subvertendo o propósito da Coperlupos que se restringia a casos excepcionais. O atraso na revisão da Lupos e da aprovação do novo Código de Obras dão margem a demandas crescentes pela aprovação de excepcionalidades”, ressalta. Luís Carlos ainda destaca que fazer uma alteração na legislação como a proposta para esse caso, sem a discussão com a sociedade traz um risco enorme, pois, “descaracteriza inteiramente a entrada da cidade”. 

Faltam análises de impacto ambiental e no trânsito

A ausência de estudos de impacto viário e ambiental na construção da Rua Guatemala não é exceção. Na Estrada União e Indústria, em frente ao Hortomercado, em Itaipava, começou a ser montada uma estrutura que deve abrigar cerca de 170 boxes de lojas. O espaço contará com área de alimentação, estrutura de banheiros e espaço de recreação infantil. Mas, com um detalhe: a obra começou sem a licença da Secretaria de Obras. 

Na semana passada, a Prefeitura embargou a construção que só tinha a licença ambiental – emitida pela Secretaria de Meio Ambiente com suposta anuência da APA-Petrópolis – e alvará de funcionamento da Secretaria de Fazenda. Na via principal, local de grande visibilidade em Itaipava, é mais uma construção que passou despercebida pela fiscalização do Núcleo de Fiscalização de Obras Particulares (Nufic). 

O trecho onde o empreendimento está sendo instalado é conhecido pela retenção de tráfego em dias comuns, o receio é que a situação caótica seja agravada por conta disso. Roberto Penna, diretor da NovAmosanta e membro do Conselho do Plano Diretor, em matéria publicada na última semana pela Tribuna, ressaltou a preocupação com a instalação do galpão no local. 

Para ele, o projeto proposto não comportará a demanda de veículos e vai contribuir para o caos no local. “Não é feito um estudo de impacto de vizinhança. Fazem o plano de mobilidade urbana sem coordenação com outras secretarias. Autorizam obras sem avaliar a vizinhança. Ao invés do empreendimento se adequar, a lógica é inversa”, disse Mauro Correa. 

Mais de 1.700 processos para serem analisados 

O Nufic possui apenas sete fiscais para atender todo o município. No último levantamento feito pela Tribuna junto à Prefeitura, pouco antes da publicação da Lei de Mais Valia, dos quase 1.700 processos de regularização de construções protocolados, apenas 20% estavam sendo analisados. 

A Lei de Mais Valia (Lei nº 7.766/2019), entrou em vigor em 26 de fevereiro, com o objetivo de regularizar obras já concluídas sem a devida licença ou edificadas em desacordo com a legislação municipal, garantindo também redução do valor de débitos existentes. Embora o objetivo da Prefeitura seja incentivar a regularização e aumentar as receitas de impostos, a medida é vista com ressalvas. 

“A Mais Valia deveria atender as construções prontas até a data que a lei foi publicada, mas, na prática, isso não acontece. A lei foi publicada ontem, hoje o proprietário inicia a obra, e consegue os benefícios da lei porque não há fiscalização para identificar e comprovar quando aquela construção foi iniciada”, destaca Mauro. Mauro completa ainda que com a equipe disponível hoje no Nufic é “humanamente impossível” analisar projetos e fazer as fiscalizações pontuais, inclusive denúncias. “A inércia do governo, não só nesta gestão, porque isso vem ao longo dos anos, fez com que se acomodassem. A irregularidade é praticada por pessoas que conhecem a lei, esse é o maior agravante”, completou. 

Imóveis só são demolidos com determinação da justiça – Ainda que identificadas e aplicadas, as notificações ou multas cabíveis, ainda assim a irregularidade não parece ser coibida. Ainda que por determinação do Nufic, as construções embargadas não são demolidas. No início de abril, após reportagem da Tribuna denunciando uma construção irregular na Rua Philuvio Cerqueira Rodrigues (BR-495), fiscais do Nufic intimaram o proprietário a demolir a construção irregular. Este tem 30 dias úteis a partir da data da intimação para cumprir a determinação. Segundo a Prefeitura, em caso de descumprimento, o proprietário será multado e será aberto um processo para a autorização judicial para a demolição, e o custo será cobrado do proprietário. Recorrer à Justiça tem sido o único método utilizado para que as determinações sejam cumpridas. 

Embora a Prefeitura tenha o poder de polícia administrativa e em situações de risco pode e deve demolir as construções, isso não acontece na prática. O que acontece com frequência são imóveis desocupados após a vistoria e interdição do Nufic ou Defesa Civil e ocupados meses depois pelos proprietários ou alugados a terceiros. Quando a Justiça é acionada, o que em tese deveria acelerar o processo, acaba atrasando mais a demolição do imóvel. Alto custo da demolição, que se transforma em um jogo de empurra, e a burocracia na análise técnica para executar o trabalho. Com isso, o número de decisões judiciais que são cumpridas não acompanha o ritmo de crescimento de construções irregulares. 

“A Prefeitura deveria cadastrar esses pequenos prédios construídos de forma irregular e exigir a Autovistoria, ou seja, os proprietários deveriam contratar profissionais (Engenheiros e/ou Arquitetos) que vistoriassem esses imóveis para avaliar desde condições de salubridade e segurança estrutural, dentro das diretrizes estabelecidas pelo Crea e pelo Cau para este tipo de serviço”, disse Luís Carlos.